You are here : > Secteur de Pratique>Immobilier>Notions de base pour l' immobilier
Liens Immobilier
Coordonnées

Law Office of
Jeffrey B. Peltz, P.C.
26 Court Street, Ste. 503
Brooklyn, New York 11242
Téléphone: (718) 625-0800

Notions de base pour l' immobilier

 

Bases Immobiliers

Introduction aux Hypothèques

 

    Si vous n'avez pas les liquidités disponibles pour acheter des biens immobiliers à forfait ou si vous choisissez de ne pas payer le prix d'achat en espèces, vous aurez besoin d'un prêt. Le prêt est connu comme prêt hypothécaire. Un prêt hypothécaire peut être émis par une banque, une société de prêt hypothécaire, ou même par le vendeur de la propriété. Comme emprunteur, vous êtes appelé le débiteur hypothécaire. Le prêteur est appelé le créancier hypothécaire.

 

    Le prêt hypothécaire est un prêt garanti dans lequel la sécurité est l'immobilier que vous avez acheté. Si vous ne payez pas votre hypothèque comme promis, le prêteur peut saisir et vendre la propriété pour récupérer le montant dû plus les intérêts, les frais et dépense.

 

    Dans le cas d'une coopérative, le prêt est simplement appelé un prêt coopératif. Si vous achetez une coopérative, le prêt coopératif est garanti par le certificat d'actions et de location de propriété. Avis est donné au public de la sûreté du prêteur dans la coopérative avec un code Commercial Uniforme(CCU) déposé auprès de l'État et du comté dans lequel se trouve la coopérative.

 

    Il existe différents types de prêts hypothécaires : les prêts hypothécaires conventionnels, la FHA, la VA, et Sonyma. Les Prêts hypothécaires peuvent avoir un taux d'intérêt fixe ou des taux variables. Il existe des prêts hypothécaires ballons, des prêts hypothécaires à intérêt unique et les prêts hypothécaires à amortissement négatif. Les prêts hypothécaires viennent dans différentes durées, généralement pendant quinze ou trente ans. Certains prêts hypothécaires exigent un acompte de 3% du prix de vente, d’autres jusqu’à 20%. Il est préférable de vérifier auprès de différents prêteurs pour trouver le meilleur prêt pour vous au meilleur prix.

 

    Si vous avez un bon crédit, il serait préférable de commencer par vérifier auprès d'une banque, de préférence la banque dans laquelle vous avez déjà un compte. Si votre crédit n'est pas parfait, vous voudrez peut-être vérifier avec une société hypothécaire. L'important est de communiquer avec plusieurs prêteurs différents.

 

    Soyez conscient du fait que l'agent immobilier peut vous demander d'utiliser un prêteur particulier, ce qui peut ne pas être dans votre meilleur intérêt. Essayez de rester auprès d'une banque connue. Soyez particulièrement conscients des prêteurs qui promettent des taux exagérément faibles.

 

    Certains prêteurs vont vous " pré-qualifier » pour un prêt, ce qui peut ne pas être significative. Plusieurs fois, une personne qui a été «pré- qualifiée» se voit refuser une approbation hypothécaire une fois que la demande de prêt est traitée. Aussi, soyez conscient que certains prêteurs vous promettrons de " lock-in "dans un faible taux de 30 ou 45 jours. Comme il faut généralement 90 jours ou plus à partir de la demande de prêt hypothécaire à la clôture, le jour 30 ou 45 " lock-in " ne fera rien de plus que de vous enfermer dans un prêteur qui relèvera très probablement son taux à ou avant la fermeture. Demandez ce qui se passe si vous ne pouvez pas clôturer dans une période de " lock-in " période. Soyez sûr d'obtenir toutes les promesses par écrit.

 

    Vous devriez également demander s'il s'agit d'un prêt à taux fixe ou variable. S'il s'agit d'un prêt à taux variable, avec quelle fréquence le changement de taux ? Aussi demander comment le nouveau taux est établi et le montant maximum auquel le taux peut être chargée. Lorsque vous négociez pour un prêt hypothécaire, demander aux prêteurs une liste complète de tous les frais et dépenses liés à l'hypothèque.

 

L'agent immobilier

 

    Plusieurs vendeurs sont représentés par les agents immobiliers. Dans la grande majorité des cas, le mandataire représente le vendeur. Si vous êtes un acheteur, sauf si vous avez une entente écrite avec un agent immobilier qui stipule qu’il travaille pour vous, le mandataire représente le vendeur. C’est très important de se rappeler de ce point.

 

    Il est du devoir de l'agent d’obtenir le meilleur prix possible pour le vendeur. De nombreux agents sont des gens vraiment sympas, mais peu importe sa gentillesse, il est légalement obligé de chercher ailleurs pour les meilleurs intérêts du vendeur.

 

    L'agent est payé à la commission quand il vend la propriété. Les frais sont basés sur un pourcentage du prix de vente. Il n'ya pas de frais pour une commission. Le tarif est toujours négociable. À New York, les prix varient généralement de 3% à 6%. En dehors de New York, les frais peuvent être élevés jusqu’à 10%.

 

    Si vous vendez une propriété, vous devriez avoir une convention d'inscription écrite avec l'agent immobilier. L'accord doit préciser la commission et la durée de l'inscription. Les inscriptions sont habituellement remises à un agent immobilier pour 3 à 6 mois. L'accord devrait également décrire les efforts que l'agent immobilier doit fournir pour vendre votre propriété, y compris la publicité, Internet et de multiplier les organisations d'inscription. L’accord peut également citer certains partis qui sont des exceptions à la liste, qui sont des parties à qui vous pouvez vendre sans être redevable d'une redevance à l’agent immobilier.

 

L'Entreprise de titre

 

    La compagnie de titre travaille dans les coulisses pour s'assurer que vous obtenez un titre valable pour la maison. La société cherche titre des documents publics de veiller à ce que la personne ou la société qui vous vend la propriété détient légalement la propriété et que, lorsque vous clôturez, tout jugements et privilèges sur a propriété seront payés par les vendeurs.

 

    Après la clôture, la société émet un document qui stipule que vous possédez la propriété. Si quelqu'un remet en question la suite de votre propriété, la compagnie titre défendra vos intérêts dans la propriété en cour. Si le challenger l'emporte, la compagnie de titre vous payer jusqu'à la limite de votre document. Si vous avez un prêt hypothécaire, le document de titre assurera également l'intérêt du prêteur.

 

Votre avocat

 

    Votre avocat est la seule personne, autre que vous-même, qui cherche tout au mieux vos intérêts. Ne pas utiliser un avocat recommandé par l'agent immobilier ou toutes autres parties impliquées dans la transaction. Vous devez être certain que l’allégeance de votre avocat est seulement pour vous. Ne cherchez pas à marchander lors de la sélection d'un avocat. Une affaire peut devenir une erreur coûteuse. Vous devez être certain que votre avocat est payé suffisamment, afin qu'il puisse passer assez de temps sur votre sujet.

 

    La meilleure façon de trouver un avocat c’est par l'expérience personnelle ou par une recommandation d'un ami ou d'un parent. Assurez-vous de demander a l’avocat de potentiel au sujet de son expérience. Vous ne voulez pas d’un avocat qui soit en apprentissage quand il s'agit de l'achat ou de la vente de votre maison. Assurez-vous de ne pas signer ou de payer quoi que ce soit sans obtenir à l’ avance l'approbation de votre avocat.

 

Inspections

 

    Le contrat devrait prévoir des dispositions pour les inspections techniques et les termites de la maison. L'inspection termite coûtera entre 100 et 200 $, et l'inspection d’ingénierie pour une maison d'une ou de deux familles coûtera entre 400 et 600 $.

 

    Les inspections peuvent avoir lieu avant ou après la signature du contrat. Si les inspections doivent avoir lieu après la signature du contrat, il doit y avoir des dispositions pour les inspections. Ces dispositions prévoient généralement des options suivantes dans le cas où de sérieux problèmes sont découverts à la suite des inspections :

 

    - Une réduction du prix de vente ;

 

    - Le vendeur corrigera les problèmes, ou

 

    - L'acheteur peut résilier le contrat et être remboursé de l'acompte.

 

    L'inspecteur de termites cherche des signes de termites et autres actifs en bois qui sont détruites par les insectes. L'inspection termite recherche également des dommages causés par les infestations actives ou passées. Tous les prêteurs exigent une inspection de termites.

 

    Même si une inspection d’ingénierie, également connu sous le nom inspection de la maison, n'est pas obligatoire, il est fortement recommandé. Lors de l'embauche d'un inspecteur, être sûr d'utiliser un inspecteur autorisé de bonne réputation. L'inspection comprendra un examen des systèmes principaux de la maison, y compris le système électrique, la plomberie, le chauffage et la structure.

 

    Parfois, les inspections supplémentaires, telles que le plomb, le radon ou septique sont appropriés. Si c'est le cas, ils devraient être précisés dans le contrat.

 

Les différences entre une coopérative et une Copropriété

 

    Dans la plupart des pays, les condominiums, aussi connu comme les copropriétés, sont beaucoup plus fréquents que les coopératives, également connu sous le nom de Coop. À New York, l'inverse est vrai, les coopératives sont beaucoup plus nombreuses que les copropriétés. Cependant, presque toutes les nouvelles constructions à New York sont composées de copropriété.

 

    Lorsque vous achetez un appartement Coop, vous n’avez pas acheté un bien immobilier. Au lieu de cela, vous achetez des actions de la société qui est propriétaire de l'immeuble dans lequel vous souhaitez vivre.

 

    Lorsque vous achetez une copropriété, vous recevrez un certificat d'actions et un bail exclusif. Lorsque vous achetez un coopérative, vous achetez une partie du bâtiment dans lequel l'unité de condo est situé. En fait, vous possédez l'espace au sein de votre unité et une partie des zones extérieures qui sont possédés en commun par tous les propriétaires d'unités. Vous recevez un acte pour montrer votre propriété.

 

    Le propriétaire soit d’une coopérative ou d'une copropriété paie une redevance mensuelle. Dans le cas d'une coopérative, la taxe est appelée « frais d'entretien ». Dans le cas d'une copropriété, la taxe est appelée une "accusation en commun. " La redevance mensuelle versée à la coopérative pour un appartement est généralement plus grande que la redevance mensuelle versée à l'association copropriété pour une unité de condo de taille comparable.

 

    La plupart des coopératives portent une hypothèque. Les frais d'entretien comprennent la part du propriétaire de l'hypothèque et les taxes sur le bâtiment. Le propriétaire coopération peut déduire un pourcentage de la taxe ‘entretien sur les taxes du propriétaire. En plus de l’hypothèque et des taxes, les frais d'entretien comprennent les frais de maintenance et d'entretien de l'immeuble. De même, la charge commune pour une copropriété inclut la maintenance et l'entretien de l'immeuble.

 

    Même si une coopérative est généralement moins chère que l'achat d’une copropriété, l'achat d'une coopérative est plus risqué, parce que vous achetez des actions d'une société. Si la société est dans une situation financière mal, vous risquez de perdre votre Coop et l'argent que vous avez investi en elle. Pire encore, après avoir perdu votre Coop, vous auriez encore à rembourser le prêt. Beaucoup de prêteurs ne prêtent pas d'argent pour un achat coopération si la coopérative est constituée de seulement quelques unités ou si trop peu d’unités ont été vendues. Méfiez-vous des coopératives qui ont de grands ballons de paiements à venir ou des abattements d'impôt qui seront terminés. De plus, méfiez-vous des coopératives qui ne sont pas propriétaires du terrain sur lequel le bâtiment est situé. Ils ne peuvent avoir un bail sur le terrain que pendant une période de temps définie, à l'issue de laquelle, la terre ou se trouve la coopérative revient au propriétaire de la terre.

 

    Dans la plupart des cas, l'achat d'une coopérative doit être approuvé par le conseil Coop. En outre, le droit de louer un appartement coopération à d'autres peut être sévèrement restreint. Les coopératives et les copropriétés ont des conseils de copropriétaires. En outre, les coopératives et les copropriétés ont des règles que les propriétaires d'appartements ou d'unité doivent suivre. Dans les coopératives et les copropriétés, une taxe spéciale, connue sous le nom d’évaluation, peuvent être à la charge des propriétaires d'appartements ou d'unité dans le cas où les dépenses pour la construction deviennent nécessaires.

 

    Lors de l'achat d'une coopérative ou d’une copropriété, assurez-vous qu'ils ont une réserve en santé pour des réparations majeures à venir. En outre, lors de l'achat d'une Coop ou d’un condo, savoir si il ya un abattement fiscal d'un certain type et, le cas échéant, sa date d'expiration et de combien son échéance augmenter vos impôts. En outre, dans les Coops et les condos, les frais mensuels peuvent être augmentés pour répondre à l'augmentation des coûts de l'exploitation du bâtiment.