Abogado de Bienes Raices de New York

En la mayor parte del país, los condominios son mucho más comunes que la cooperativa. En la ciudad de Nueva York, por lo contrario, las corporaciones son muchas mas que los condominios.

Cuando usted compra un apartamento de corporación, usted no esta comprando propiedades, en cambio, usted esta comprando acciones en una cooperación que es dueño de un edificio en el que usted desea vivir.

Cuando usted compra una cooperativa, recibe un certificado de acciones y un contrato de propiedad. Cuando compra un condominio, usted esta comprando una porción de un edificio en el que el apartamento esta localizado. Usted esta comprando el espacio en el que el apartamento esa localizado. Usted recibe una escritura para probar que es su propiedad.

El dueño de una corporación o un condominio paga una tarifa mensual. En el caso de una corporación la tarifa es llamada “pago de mantenimiento”, en el caso de un condominio esta tarifa es llamada “cargo común”. Para apartamentos de valor similar, el pago mensual pagado ala cooperación es mayor que la tarifa pagada al condominio.

La gran cantidad de corporaciones carga una hipoteca en la propiedad. Los pagos de mantenimiento incluyen las acciones de la hipoteca del dueño de la cooperativa y los impuestos del edificio. Un porcentaje de la tarifa de mantenimiento es reductible de impuestos para el dueño de la cooperativa. En adición a los impuestos de hipoteca, la tarifa de mantenimiento incluye gastos de mantenimiento y sustento del edificio. Así, mismo el cargo común para de un condominio incluye mantenimiento y sustento del edificio.

Comprar una cooperativa es más riesgoso que comprar una casa o condominio por que usted esta comprando acciones en una corporación. Si la corporación esta en mal estado financiero, usted puede terminar perdiendo su cooperativa y el dinero que ha invertido en ella. Aun, peor usted no solo puede perder su cooperación además puede quedar debiendo en un préstamo de corporación. Mucho de los prestamistas no le harán prestamos para compras de corporaciones, si estas de solo pocas unidades o si muy pocas de las unidades han sido vendidas. Tenga cuidado de cooperativas en las que tienen un pago final superior a la media de los otros pagos ya realizados o impuestos disminuidos que estarán terminando. También tenga cuidado de cooperativas que no son propietarios del lote en el que el edificio esta localizado. Estos no solo tienen un retenimiento de contrato en la propiedad por un tiempo determinado. En estas situaciones, al final del contracto, la propiedad se regresa de la cooperativa a la parte original.

En la mayoría de los casos, comprar una cooperativa requiere aprobación del de la junta de dicha cooperativa. En adición, en una cooperativa el derecho de rentar su apartamento a otros puede ser severamente restringido. Los dos cooperativas y condominios tienen juntas y propietarios de unidad, En adición, los dos corporaciones y condominios tienen reglas que los dueños del apartamento tienen que seguir. En las dos corporaciones y condominios un cargo especial, conocido comúnmente como valoración, puede ser cobrado a los dueños de apartamentos en él caso de que grandes gastos para el edificio sean necesarios.

También, en las dos cooperativas y condominios los cargos mensuales pueden ser incrementados si lo es necesario.

El Agente de Bienes Raíces

Muchos vendedores son representados por agentes de bienes raíces. En la gran mayoría de los casos, el agente representa el vendedor. Si usted es el comprador, a menos que usted tenga un acuerdo escrito con el agente de bienes raíces, que diga que el agente esta trabajando para usted, el agente trabaja para el vendedor.

Es el deber del agente, de conseguir el mejor precio para el vendedor, La mayoría de los agentes son personas muy amigables, claro—recuerde—no importa como de amigable sea el agente, el agente esta legalmente obligado de buscar el mejor beneficio para el vendedor.

El agente recibe una comisión cuando el o ella vende la propiedad. Dicha comisión es basada a un porcentaje del precio de venta de la propiedad. No existe una cantidad determinada para la comisión. La cantidad es siempre negociable. En la ciudad de Nueva York la cantidad usualmente varia de 3 a 6 por ciento. Fuera de Nueva York la cantidad puede hasta del 10 por ciento.

Si usted esta vendiendo la propiedad, usted debe tener un acuerdo escrito con el agente. El acuerdo debe incluir la comisión y el tiempo del listado de la propiedad. Estos listados usualmente se les asigna un agente de bienes raíces de 3 y 6 meses. El acuerdo también debe incluir que esfuerzos el agente hará para vender su propiedad, incluyendo, publicidad, Internet y organizaciones de listados múltiples. Los listado también pueden nombrar partes particulares que son excepciones del listado, esto es si partes a quien se le podría vender la propiedad sin deber una comisión al agente de bienes raíces.

Su Abogado

Su abogado es la única persona, aparte de usted, que esta busca el mejor beneficio para usted. No use un abogado que a sido recomendado por el agente de bienes raíces o cualquier otra persona envuelta en la transacción. Tiene que asegurarse que su abogado sea leal solo hacia usted. Cuando este seleccionando un abogado no busque una “oferta”. Las ofertas pueden volverse un error muy costoso. Debe asegurarse que su abogado se le pagué lo suficiente para que el o ella pueda gastar el tiempo suficiente en su caso.

La mejor manera de encontrar un abogado es por experiencia personal o por la recomendación de un amigo o familiar. También pregúntele a su posible abogado si tiene experiencia en esta clase de casos. A usted no le convendría un abogado que este aprendiendo en el trabajo cuando se trata de comprar o vender su casa.

Las Inspecciones

El contrato debe tener provisiones para una inspección ingeniera y de termitas. La inspección de termitas normalmente vale menos de $100 y la inspección ingeniera para una case de una o dos familias normalmente cuesta entre $350 y $500.

Estas Inspecciones, puede ser hechas antes o después de firmar el contrato. Si la inspección se harán después de firmar el contrato deben haber provisiones para estas inspecciones. Las provisiones comúnmente proporcionan las siguientes opciones, en el evento de que problemas serios sean descubiertos en las inspecciones:

El inspector de termitas busca señas por termitas activas y otros insectos destruidotes de madera. La inspección de termitas también busca daños causados por ingestaciones activas y pasadas. Todos los prestadores requieren una inspección de terminas.

Aunque la inspección ingeniera también conocida como “inspección de casa” no es requerida, es muy recomendado. Cuando contrate un inspector, asegúrese de usar un inspector con licencia y con buena reputación de su trabajo. La inspección incluirá una reexaminación de los mayores sistemas en la casa, por ejemplo, el sistema eléctrico, los sistemas de tuberías y cañerías, el sistema de calefacción, y la estructura de la casa en general.

Algunas veces hay inspecciones adicionales como de plomo, inspecciones sépticas y de rajón, que también so apropiadas, si esto es así, deben ser nombradas en el contrato.

La Compañía del titulo

La compañía del titulo trabajo atrás de las escenas para asegurarse que usted obtenga un buen titulo de la casa. La compañía buscas en archivos públicos para asegurarse de que la persona que esta vendiendo la casa, sea legalmente el propietario, y que cuando usted cierre el trato, cualquier juicio en contra de la propiedad o algún embargo sea pagado por los vendedores.

Después de cerrar el trato, la compañía del titulo de la propiedad emite una póliza en la que declara que usted es el dueño de la propiedad. En caso de que alguien ponga en duda su derecho de propietario, la compañía de el titulo lo defenderá en la corte. Si el persona que pone en duda su derecho de propietario gana el caso, la compañía del titulo pagara la cobertura de la póliza.

La Hipoteca

Si usted no tiene el dinero disponible para pagar la propiedad o si decide no poner todo el dinero en la propiedad, usted necesitara un préstamo. Con la excepción de una cooperativa, dicho préstamo es llamado hipoteca. En caso de la cooperativa el préstamo es llamado; préstamo de cooperativa. La hipoteca es un préstamo asegurado en el cual la seguridad es la propiedad que usted ha comprado. Si usted no paga su hipoteca como lo prometió, el prestador puede ejecutar la hipoteca basado en el préstamo y apoderarse de la propiedad. Una hipoteca puede ser expedida por un banco o por una compañía de hipotecas incluso también por el propietario de la propiedad. Lo mejor es buscar información acerca diferentes prestadores para encontrar el mejor taza.

Si usted compra una cooperativa, el préstamo de cooperativa es asegurado por un certificado de bono o un contrato de arrendamiento de la propiedad. Un aviso se le es dado a el publico del interés del prestamista en una cooperativa con el Código Uniforme Comercial UCC registrándose con los dos el estado y el county en el que la cooperativa esta ubicada.

Si usted tiene un buen crédito, lo mejor es de averiguar en el banco, Averigüe primero en el banco en el que usted ya tiene una cuenta. Si su crédito no es prefecto, usted puede averiguar con una compañía de hipotecas, lo más importante es buscar información de distintos prestamistas. Tenga cuidado que el agente de bienes raíces quizás quiera que usted use un prestamista en particular. Esto quizás no sea su mejor opción. Trate de quedarse con un banco bien conocido. También tenga cuidado de prestamistas que le promete tazas de intereses bajas e irreales. Para evitar problemas en el futuro lo mejor es quedarse con un préstamo de 15 a 30 años de hipoteca con taza fija. Tenga cuidado que algunos prestamistas le prometerán de amarrar una baja taza por 30 a 45 días. Como usualmente se tardara 90 o más días en cerrar el trato, la taza baja por 30 a 45 días, no hará nada por usted si no amarrarlo a un prestamista que lo mas seguro es que suba la taza después de cerrar el trato.

Cuando valla a obtener una hipoteca, pregúntele al prestamista por una lista completa de todos los cargos y gastos asociados con la hipoteca. También, pregunte si la hipoteca es una taza fija o variable, si esto es así cada cuanto la taza cambia. También como la nueva taza es establecida y como la taza máxima es cobrada, también, pregunte cuando la taza de interés será amarrada, si es que algunos gastos se le cobraran para amarar la taza, por cuanto tiempo será la taza amarrada y que pasaría si usted no puede cerrar el trato dentro el tiempo de amarar. Asegúrese de obtener todas las promesas por escrito.

Hay muchas clases diferentes de hipoteca, incluyendo la convencional, FHA, VA y Sonyma. Estas son de hipotecas de taza fija y también hay diferentes hipotecas de taza variante. Hipotecas elevadas, hipotecas de intereses solamente, y hipotecas de amortización negativas. Las hipotecas vienen en distintas periodos de tiempo, usualmente por quince a treinta años. Algunas hipotecas requieren un pago inicial de el 3 por ciento del precio de venta, otras tanto como el 20 por ciento. Aprenda acerca estas diferentes opciones y decida cual es la mejor para usted.

Después de aplicas para un préstamo, el prestamista revisa su historial de crédito, verifica su trabajo y otra información que usted le provea en su aplicación. Usualmente cerca de cuatro a seis semanas después de su aplicación usted debe tener un acuerdo en escrito sobre una hipoteca proveída por el prestamista.

La Compra

Usted ha encontrado en hogar de sus sueños o por lo menos una casa que usted le gustaría tener. Lo primero que necesita hacer es llegar a un acuerdo verbal con el vendedor acerca del precio. Si usted esta usando un agente de bienes raíces, las ofertas deben hacerse por medio del agente.

Una vez usted y el vendedor han acordado en un precio, es el momento en el que usted contrata un abogado. Bajo ninguna circunstancia debe usted firmar nada o pagar nada sin la aprobación de un abogado. Su abogado contactara el abogado de la parte vendedora de la propiedad.

El abogado de la parte vendedora enviara una propuesta de contracto a su abogado. Usted y su abogado deben reunirse para revisar este contracto. Si el contrato recibe los dos su aprobación y la aprobación de su abogado, usted firma el contrato y le da el cheque al abogado para el deposito. Su abogado le enviara el contracto y el cheque de deposito a el abogado de la parte vendedora. El abogado de la parte vendedora hará que su cliente firme el contracto y le devolverá un contrato completamente firmado a usted, el abogado para la parte vendedora depositara su cheque en una cuenta de custodia

A este momento es hora de llevar el contrato a su prestamista y hacer una aplicación para una hipoteca y también para ordenar todas las inspecciones necesarias. Si todo sale bien, aproximadamente de cuatro a ocho semanas después su prestamista emitirá un compromiso de hipoteca. Si todo no sale tan bien y usted no recibe un compromiso de hipoteca, sin que sea culpa suya, su abogado cancelara el contrato y usted recibirá su deposito de vuelta. Por favor tenga en cuenta que, para que su deposito sea devuelto es esencial que su abogado le de un anuncio de rechazo antes de la fecha de vencimiento de la continencia de la hipoteca.

Una vez reciba su compromiso de hipoteca, su abogado ordena las buscadas de titulo y hace un chequeo general en la compañía del titulo. Aproximadamente un mes después, todo debe completarse y la fecha de cierre de trato ya es puesta.

Dentro de veinte cuatro horas antes del cierre, usted debe visitar la propiedad y asegurarse que esta en la misma condición como cuando usted entro en el contracto par comprarla. En el día del cierre, usted, su bogado, el vendedor, el abogado del vendedor, y un representante de la compañía del titulo sé reunirán en la oficina del abogado de su prestamista.

Si usted esta comprando una cooperativa, el abogado de la cooperativa y quizás el representante del prestamista del vendedor estarán presentes en el cierre, y el cierre puede que sea en la oficina del abogado de la cooperativa. El cierre toma de una a tres horas. Si todo funciona bien, al final del cierre usted será el dueño de su nueva casa. Varios meses después del cierre usted recibirá los papeles originales que lo nombra titular de la casa.

Dinero es custodia, es dinero que se pone a un lado para tasés y pagos de seguro futuros. Usted también tendrá que pagarle a su propio abogado. Para una casa de una o dos familias condominio y cooperativa el precio debe ser entre $700 a $2,000. No trate de tener el abogado mas barato, tenga el mas recomendado. Recuerde, este abogado es el que estará buscando su mejor interés y talvez la compra más grande en su vida. No es un momento de buscar atajos.

Usted necesitará comprar un seguro de peligros, que para un condominio en general, una casa de una familia o dos familias cuesta entre $1,000 a $2,000. También necesita una compañía de títulos para que busque archivos públicos para asegurarse que usted obtenga un buen titulo de la propiedad. La compañía del titulo le dará una póliza de titulo para usted y su prestamista. Para un condominio, una case de una familia o de dos familias, el precio de la compañía de títulos es entre $2,000 y $3,000

El estado de Nueva York, cobra un impuesto de hipoteca de 1 ¾%. Aunque en una hipoteca de $100,000, este impuesto será de $1,750

Los gastos para el vendedor

El gasto mas grande para el vendedor con una hipoteca es el pagar todo lo que se debe en la hipoteca. Si el vendedor tiene un agente de bienes raíces envuelto en la venta, el vendedor es el responsable en pagarle al agente de bienes raíces los honorarios al momento del cierre. Normalmente, los honorarios son entre tres a seis por ciento del precio de venta. El vendedor es responsable por un honorario de transferencia a en estado de Nueva York de $4 por mil, y un pago de 1% a la cuidad de Nueva York. Aunque, en la venta de una casa que vale $200,000 hay impuestos de $400 al estado de Nueva York y $1,000 a la cuidad de Nueva York. Si el precio de la propiedad es $500,000 o más el precio en la ciudad de nueva York, para una transferencia es de 1.425% en ves de 1%. Hay cargos adicionales de $25 cobrados cuando paga a la cuidad de nueva York un cobro de transferencia. Si la propiedad esta localizada fuera de la cuidad de Nueva York—con excepción a Yonkers solo hay que pagar el impuesto del estado de Nueva York. El cobro de transferencia de Yonkers es de 2.75% del precio de venta.

Nuestros Honorarios

Usted nos puede visitar o llamar para una consulta gratis. Durante la consulta les informare de nuestro honorario. Nuestro numero telefónico es 718-625-0800.

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Diferencias entre una Cooperativa y un Condominio