Avocat d’immobiliers de New York

Dans la plupart des pays, les appartements sont beaucoup plus communs que les coopératives. Dans la ville de New York toutefois c’est le contraire : les coopératives sont beaucoup plus nombreuses que les appartements.

Lorsque vous achetez un appartement en coopérative, vous n’achetez pas de l’immobilier. Vous achetez des actions dans la corporation qui possède l’immeuble où vous résidez.

Lorsque vous achetez une coopérative, vous recevez des certificats de votre part des actions et un billet de location pour propriétaires. Lorsque vous achetez un appartement, vous êtes en train d’acheter une portion de l’immeuble où est situé cet appartement. Vous possédez en fait l’espace où est situé cet appartement. Vous recevez un acte de propriété.

Le propriétaire d’un appartement ou d’une coopérative paye des frais mensuels. Dans le cas d’une coopérative, les frais sont appelés « frais de maintenance ». Dans le cas d’un appartement, les frais sont appelés « charges communes ». Pour des appartements d’une même valeur, les frais mensuels d’une coopérative sont plus élevés que ceux d’un appartement.

La vaste majorité des coopératives portent des hypothèques sur la propriété. Les paiements de l’hypothèque et les taxes sont inclus dans les frais de maintenances que payent les propriétaires d’une coopérative. Un pourcentage des frais de maintenance est déductible des taxes d’un propriétaire de coopérative. En plus de l’hypothèque et des taxes, les frais de maintenances incluent des frais pour la maintenance de l’immeuble. De même, les charges communes d’un appartement incluent la maintenance de l’immeuble.

L’achat d’une coopérative est beaucoup plus risqué que l’achat d’un appartement puisque vous êtes en train d’acheter des actions dans une corporation. Si la corporation est en difficulté financière, vous pouvez perdre votre coopérative et l’argent investi en cette coopérative. Pire encore, non seulement il est possible de perdre la coopérative mais aussi vous pouvez vous trouver dans une situation où vous avez à payer le prêt que vous avez demandé pour l’achat d’une coopérative que vous ne procédez plus. Plusieurs préteurs ne vous avanceront pas de l’argent pour l’achat d’une coopérative qui contient un petit nombre d’unité, ou si très peu d’unité ont été vendues. Faites attention aux coopératives qui doivent payer dans un temps proche de larges sommes d’argents comme le dernier paiement d’une dette, ou celles qui ne bénéficient plus d’une réduction de taxes. De même, faire attention aux coopératives qui ne possèdent pas le terrain sur lequel l’immeuble est bâti, elles peuvent avoir une location temporelle du terrain, ce qui veut dire, qu’une fois cette location du terrain touche à sa fin, le terrain revient de droit à son propriétaire.

Dans la plupart des cas, l’achat d’une coopérative requière l’approbation du conseil d’administration de la coopérative. De plus, le droit de louer votre coopérative à un parti tiers peut vous être interdit. Coopérative ou appartement, les deux ont un conseil d’administration formé par les propriétaires des unités. Dans les deux cas, le propriétaire se doit de suivre les règles mises par le conseil. Dans les deux cas aussi, une charge spéciale appelée « évaluation » peut être demandée du propriétaire dans le cas où l’immeuble requière réparations ou renouvellement.

De plus, dans les deux cas d’une coopérative ou d’un appartement, les frais mensuels peuvent augmenter si nécessaire. Lors de l’achat d’une coopérative ou d’un appartement, soyez certain que l’immeuble est en bon état et que des réparations ne sont pas nécessaires pour un bon bout de temps. De même, demandez si vous bénéficiez d’une réduction de taxes. Si oui, informez vous sur la date d’expiration de cette réduction et de combien augmentera alors votre taxe.

L’Agent Immobilier

Plusieurs vendeurs (voir la majorité) sont représentés par des agents immobiliers. Si vous êtes un acheteur, à moins que vous n’ayez un accord par écrit avec un agent attestant que l’agent travaille pour vous, l’agent représente le vendeur. Il est très important de se rappeler ce point.

Il est du devoir de l’agent d’assurer le meilleur prix possible au vendeur. Beaucoup d’agents sont des personnes correctes et plaisantes, mais souvenez vous du fait que, mis à part la gentillesse de l’agent, il est obligé par la loi de trouver le meilleur intérêt du vendeur.

L’agent reçoit une commission lorsque la propriété est vendue. Cette commission est basée sur un pourcentage sur le prix de vente. Il n’y a pas une commission fixe. La commission est toujours négociable. Dans la ville de New York la commission varie entre 3% et 6%. En dehors de la ville, la commission peut aller jusqu'à 10%.

Si vous vendez votre propriété, vous devez avoir un accord par écrit avec l’agent. L’accord doit définir la commission et la durée de vente durant laquelle l’agent se doit de vous trouver des acheteurs. La durée donnée habituellement à l’agent est de trois à six mois. L’accord doit aussi définir les efforts que l’agent fournira pour vous trouver des clients, ceci incluse : la publicité, lister votre propriété sur internet et d’autres organisations de listage. Le listage peut aussi nommer des partis particuliers qui font exception aux règles de l’accord, comme ne pas payer de commission à l’agent dans le cas où vous vendez la propriété à ce groupe de personnes.

Votre Avocat

Votre Avocat est la seule personne, à part vous-même, qui cherche votre intérêt. N’appelez jamais un avocat qui vous a été recommandé par l’agent immobilier ou tout autre parti impliqué dans la transaction. Vous devez être certains que votre avocat est loyal à vous uniquement. Ne cherchez pas une « bonne – affaire » lorsque vous engagez un avocat. Une « bonne-affaire » peut se transformer en une erreur couteuse. Vous devez être certains que votre avocat est suffisamment payé afin qu’il donne tout le temps nécessaire à votre affaire.

La meilleur façon de trouver un avocat est soit de vos propres connaissances ou expériences, soit par recommandation d’un membre de la famille ou d’un ami. De même demandez à savoir combien d’expérience a cet avocat. Vous ne voulez pas qu’un avocat apprenne à vos frais.

Soyez sur de ne pas signer ou payer quoique ce soit avant d’obtenir l’approbation de votre avocat.

Les Inspections

Le contrat doit avoir des dispositions pour une inspection d’ingénieur et une inspection par des professionnels anti-termites. L’inspection anti-termites coute moins de $100 alors que l’inspection par un ingénieur coute entre $350 et $500 dépendamment de la dimension de la maison.

Les inspections peuvent se faire avant la signature du contrat ou après. Si les inspections vont se faire après la signature il doit y avoir des dispositions pour inspections dans le contrat. Ces dispositions fournissent communément les options suivantes dans le cas où de sérieux problèmes sont découverts durant les inspections :

L’inspecteur pour termites cherche des signes révélant la présence de termites ou autres insectes, de même il cherche des traces de dommages créés par une infestation présente ou passée.

Bien que l’inspection de la maison par un ingénieur n’est pas nécessaire, cette inspection est sérieusement recommandée. Lors de la demande d’une inspection, soyez sur d’avoir recours à un inspecteur réputé et licencié. L’inspection inclura l’examen des systèmes majeurs de la maison : électricité, plomberie, système d’aérations, structures…

Parfois, d’autres inspections sont nécessaires, comme la recherche de plomb, septique ou radon. Ces inspections supplémentaires doivent figurer dans le contrat.

La Compagnie de Titre

La compagnie de titre vous assure l’obtention d’un bon titre pour la maison. Cette compagnie cherche les archives publiques pour s’assurer que la personne vendant la propriété est le propriétaire légal et que, lors de la clôture du contrat, tout jugement ou lien sur la propriété est payé par le vendeur.

Après la signature du contrat, la compagnie de titre émet une police qui stipule que vous possédez la propriété. Dans le cas où quelqu’un défi votre droit de propriété, la compagnie de titre vous défend au tribunal. Dans le cas où la personne défiante gagne le procès, la compagnie de titre paye la somme définie par la police qu’elle a émise.

Prêt Immobilier ou Hypothèque.

Si vous n’avez pas la somme en liquide pour acheter la propriété ou si vous désirez ne pas payer en un coup toute la somme, vous aurez besoin d’un prêt. A l’exception d’une coopérative, ce prêt est appelé Prêt Immobilier ou Hypothèque. Dans le cas d’une coopérative, le prêt est simplement appelé prêt pour coopérative. L’hypothèque est un prêt sûr. Votre sûreté est la propriété que vous achetez. Si vous ne payez pas votre prêt comme convenu, le préteur peut saisir la propriété. Une hypothèque peut être issue par une banque ou une compagnie de prêts immobiliers, ou même par le vendeur de la propriété. Il est préférable de chercher le meilleur taux parmi les préteurs.Si vous achetez une coopérative, le prêt pour coopérative est sécurisé par le certificat des actions et la location pour propriétaires. Une notice publique est émise sur la sécurité du préteur et son intérêt en la coopérative avec une forme remplie du Code Commercial Uniforme (UCC) citant l’Etat et le Pays où se trouve cette coopérative.

Si le score de votre crédit est élevé, il est préférable de commencer à chercher le prêt d’une banque, et en premier votre propre banque. Si votre score n’est pas parfait, vous pouvez contacter une compagnie de prêts. L’important est de chercher plusieurs préteurs. Faites attention, l’agent immobilier peut vous demander de prendre votre prêt d’un préteur particulier. Ceci peut être en votre faveur ou pas du tout. Tenter de choisir une banque réputée. De même méfiez-vous des préteurs qui promettent des taux extrêmement bas. Pour éviter des problèmes futurs, il est préférable de prendre un prêt s’étendant à 15 ou 30 ans avec taux fixes. Certains préteurs vont vous promettre de bloquer leur taux bas pour 30 à 45 jours. D’habitude, il vous faut 90 jours ou plus pour clore l’achat, les 30 à 45 jours « bloqué » n’auront servi qu’à vous bloquer avec un préteur qui augmentera probablement le taux à la clôture.

Lorsque vous recherchez un prêt, demandez au préteur une liste complète des tous les frais et dépenses associés au prêt. De même, demandez si le prêt est à taux fixes ou variables. Si les taux sont variables demandez combien de fois peut-il varier. De même, comment est établi le nouveau taux et le taux maximum qu’il peut atteindre. Demandez aussi s’il y a des frais pour bloquer un taux, la durée de ce blocage, et à quoi s’attendre si vous n’arrivez pas à clore durant cette durée. Soyez sûr de mettre toute ces promesses sur papier.

Il y a plusieurs sortes de prêt immobiliers : conventionnels, FHA, VA et Sonyma. Il y a des prêts à taux fixes et différents types de prêts à taux variables. Il y a des prêts immobiliers avec option de paiement d’une grosse somme à la fin du prêt, prêts d’intérêts seulement, et des prêts à amortissement négatif. Les prêts immobiliers ont une durée variable, d’habitude quinze ou trente années. Certains prêts requièrent le paiement de 3% du prix de vente comme avance, d’autres demandent 20%. Etudiez ces différentes options et décidez laquelle vous sied.

Après avoir appliqué pour un prêt, le préteur s’assure de votre score de crédit et de votre historique, vérifie votre emploi et s’assure des informations que vous avez données en remplissant les formes. D’habitude, un engagement par écrit du préteur vous sera envoyé quatre à six semaines après que vous ayez remplis les formes.

L’Achat Typique

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, ou du moins la maison que vous cherchez. La première chose à faire est de vous entendre avec le vendeur sur le prix. Si vous travaillez avec un agent immobilier, l’offre se fait à travers l’agent.

Une fois le prix décidé, il est temps d’engager un avocat. Sous aucune circonstance vous ne devez signer ou payer n’importe quoi sans l’approbation de votre avocat. Votre avocat contactera l’avocat du vendeur de la propriété.

L’avocat du vendeur enverra le contrat proposé à votre avocat. Vous devez revoir ce contrat avec votre avocat. Si vous et votre avocat êtes satisfaits du contrat, vous pouvez alors signer et donner à votre avocat un cheque bancaire comme dépôt. Votre avocat renvoie le contrat et le cheque à l’avocat du vendeur. Ce dernier fera signer le vendeur et vous enverra le contrat signé. Il déposera aussi votre cheque dans un dépôt légal.

Maintenant il est temps de prendre le contrat signé à votre préteur et de remplir l’application pour le prêt, en même temps il faut fixer un temps pour les inspections prévues dans le contrat. Si tout est bon, quatre à huit semaines plus tard, le préteur s’engage par écrit à vous prêter l’argent. Si quelque chose va mal (non de votre faute) et vous ne recevez pas votre engagement, votre avocat annulera le contrat et le vendeur vous remboursera votre dépôt. Il est à noter que pour être remboursé, il est essentiel que votre avocat notifie du refus avant l’expiration de la période de contingence du prêt immobilier.

Une fois que vous recevez l’engagement du préteur, votre avocat ordonnera la recherche et l’inspection du titre d’une compagnie de titre. Un mois plus tard, tout doit être complet et la date de clôture fixée.

Durant les vingt-quatre heures précédant la signature, vous devez visiter la propriété et vous assurer qu’elle est dans les mêmes conditions que lorsque vous avez décidé de l’acheter. Le jour de la clôture, vous, votre avocat, votre vendeur, son avocat et un représentant de la compagnie de titre vous rassemblez chez l’avocat du préteur.

Si vous achetez une coopérative, l’avocat de la coopérative et peut être un représentant du préteur du vendeur seront présents pour la clôture, et la clôture peut se passer dans le bureau de l’avocat de la coopérative. La clôture de l’achat peut prendre entre une et trois heures de temps. Si tout va bien, vous devenez le propriétaire de la nouvelle maison. Quelques mois plus tard, vous devez recevoir l’acte original et officiel ainsi que la police sur le titre.

Il y a plusieurs frais associés à l’achat d’une maison. Le prêt immobilier est ce qui coute le plus. Le préteur peut vous charger des points. Un point est 1% du prêt. Ainsi si vous avez un prêt de $100,000, un point serait $1,000. De plus le préteur vous chargera d’autres frais comme les frais d’applications par exemple, qui s’élèvent à $500, et les frais de son avocat, qui s’élèvent à $600. A la clôture, le préteur va aussi demander de l’argent pour mettre dans un dépôt légal.

Un dépôt légal est de l’argent mis de coté pour le paiement de taxes et/ou d’assurances dans le futur. Vous aurez aussi à payer votre avocat aussi. Pour une maison normale, appartement ou coopérative, les frais de votre avocat varient entre $700 ou $2000. Ne recherchez pas un avocat bon marché. Choisissez un avocat recommandé. Souvenez vous que cet avocat cherchera votre intérêt dans ce qui peut être l’achat le plus important de votre vie. Il n’est pas temps de faire des économies.

Vous aurez besoin d’avoir une police d’assurance contre hasard, qui pour un appartement typique peut couter entre $1,000 et $2,000. Vous aurez aussi besoin d’une compagnie de titre pour s’assurer de votre titre de propriété. Cette compagnie émettra une police sur le titre pour vous et pour votre préteur. Pour un appartement typique, cette compagnie vous demandera entre $2,000 et $3,000.

L’état de New York charge une taxe sur les prêts immobiliers de 1.75%. Par conséquent, pour un prêt de $100,000 par exemple la taxe sera $1750.

En plus de tout cela, il y aura d’autres frais à considérer comme pour l’enregistrement de l’acte.

Les dépenses typiques d’un vendeur

Les grosses dépenses pour un vendeur qui a déjà un prêt immobilier est de payer le restant du prêt. Si le vendeur a impliqué un agent immobilier dans la vente, le vendeur est responsable de payer cet agent à la clôture. D’habitude les frais de l’agent sont de 3% à 6%. Le vendeur est responsable de payer l’état de New York pour les frais de transfert 0.4% de plus des 1% de taxes pour la ville de New York. Si le prix de vente de la propriété est de $500,000 ou plus les frais de transfert pour la ville de New York s’élèvent à 1.425% au lieu de 1%. De plus, des frais additionnels d’un montant de $25 sont demandés lors du paiement des frais de transfert. Si la propriété est localisée en dehors de la ville de New York, à l’exception de Yonkers, seule la taxe de l’état de New York est applicable. Les frais de transfert de Yonkers sont de 2.75% du prix de vente.

D’autres frais sont à considérer aussi tel que les frais pour enregistrer une satisfaction sur le prêt immobilier.

Nos Frais

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Différence entre une coopérative et un appartement