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Fundamentos de Bienes Raíces

Introducción a las Hipotecas

   Si usted no tiene el efectivo disponible para comprar bienes raíces directamente o si decide no pagar el precio de compra completo en efectivo, usted necesita un préstamo. El préstamo se conoce como una hipoteca. Una hipoteca puede ser emitida por un banco, una compañía de hipotecas, o incluso por el vendedor de la propiedad. A medida el prestatario se conoce como el deudor hipotecario. El prestamista se conoce como el acreedor hipotecario.

 

   La hipoteca es un préstamo garantizado para el cual la seguridad es de bienes raíces que usted ha comprado. Si usted no paga su hipoteca como había prometido, el prestamista puede ejecutar la hipoteca en el préstamo y vender la propiedad para recuperar la cantidad adeudada más los intereses, los honorarios y costos.

 

   En el caso de una cooperativa, el préstamo se llama simplemente un préstamo de cooperación. Si usted compra una cooperativa, el préstamo está garantizado por la cooperación del certificado de acciones y el contrato de propiedad. Se da aviso al público de los intereses de seguridad de la entidad crediticia en el gallinero con el Código Comercial Uniforme (UCC) y una presentación ante el Estado y el condado en el que se encuentra la cooperativa.

 

   Hay diferentes tipos de las hipotecas incluyendo convencional FHV, VA, y SONYMA. Las hipotecas pueden tener una tasa fija de interés o tasas variables. Hay hipotecas con globos, las hipotecas de sólo interés y las hipotecas de amortización negativa. Las hipotecas vienen en diferentes longitudes, por lo general durante quince o treinta años. Algunas hipotecas requieren un pago inicial del 3% del precio de venta, los demás tanto como el 20%. Lo mejor es comprobar con diferentes prestamistas para encontrar el mejor préstamo para usted a los mejores precios.

 

   Si usted tiene buen crédito, lo mejor sería empezar por consultar a un banco, de preferencia el banco en el que usted ya tiene una cuenta. Si su crédito no es

 

   perfecto, es posible que desee consultar con su compañía hipotecaria. Lo importante es ponerse en contacto con varios prestamistas.

   Tenga en cuenta que el agente de bienes raíces puede querer que usted use un prestamista en particular, que puede no estar en su mejor interés. Trate de mantenerse con un banco conocido. Tenga especial cuidado con los prestamistas que prometen poco realista, las bajas tasas.

 

   Algunos prestamistas pueden "pre-calificar" para un préstamo, que no puede ser significativo. Muchas veces una persona que ha sido "precalificado" encuentra que él o ella se le niega la aprobación de la hipoteca una vez que la solicitud de préstamo es procesado. Además, tenga en cuenta que algunos prestamistas promesa de "fijar" una baja tasa de 30 o 45 días. Dado que por lo general toma 90 o más días a partir de la solicitud de hipoteca hasta el cierre, el "fijar" de 30 o 45 días no hará nada más que encajen en un prestamista que lo más probable será elevar su tasa en o antes del cierre. Pregunte qué sucede si no se puede cerrar en el period “fijar.” Asegúrese de obtener todas las promesas por escrito.

 

   Usted también debe preguntar si el préstamo tiene una tasa fija o variable. Si se trata de un préstamo de tasa variable, ¿cuán a menudo es el cambio de tarifa? También se pregunta cómo la nueva tarifa se establece y la cantidad máxima que la tasa se puede cargar. Al hacer compras para una hipoteca, pedir a los prestamistas para obtener una lista completa de todos los honorarios y gastos asociados con la hipoteca.

 

   Después de aplicar para un préstamo, el prestamista revisará su historial de crédito y verificara su empleo y otra información que usted proporcionó en su solicitud. Por lo general, alrededor de cuatro a ocho semanas después de su solicitud, usted recibirá la decisión sobre su solicitud de hipoteca.


El agente de Bienes Raíces

   Muchos vendedores están representados por los agentes inmobiliarios. En la gran mayoría de los casos, el agente representa al vendedor. Si usted es un comprador, a menos que tenga un acuerdo por escrito con un agente de bienes raíces queindica que el agente está trabajando para usted, el agente representa al vendedor. Es muy importante recordar este punto.

 

   Es el deber del agente para obtener el mejor precio posible para el vendedor. Muchos de estos agentes son personas realmente agradables, pero no importa que tan amigable es el agente, el agente está obligado legalmente a tener en cuenta los mejores intereses del vendedor.

 

   El agente se paga por comisión cuando él o ella vende la propiedad. La tarifa se basa en un porcentaje del precio de venta. No hay tarifa fija por una comisión. La cuota es siempre negociable. En Nueva York, la tarifa por lo general varía entre el 3% al 6%. Fuera de la ciudad de Nueva York, el costo puede ser tan alta como 10%.

 

   Si usted está vendiendo la propiedad, usted debe tener un acuerdo de venta por escrito con el agente de bienes raíces. El acuerdo debe establecer la comisión y la duración del tiempo de la lista. Los listados se suele dar a un agente de bienes raíces de 3 a 6 meses. El acuerdo también debe describir los esfuerzos que el agente de bienes raíces deben tener para vender su propiedad, incluida la publicidad, Internet y se multiplican las organizaciones de cotización. La lista también puede nombrar a determinados partidos que son excepciones a la lista, que son partes a las que usted puede vender sin causa de una tasa a la agente de bienes raíces.


La Compañía de Título

   La compañía de título trabaja entre bastidores para asegurarse de que usted obtenga un buen título a la casa. La compañía de título busca en los registros públicos para asegurarse de que la persona o empresa que la venta de la propiedad es el propietario legal de la propiedad y que, cuando se cierra, los juicios y embargos sobre la propiedad será pagado por los vendedores.

 

   Tras el cierre, la empresa emite títulos de una política que dice que usted es dueño de la propiedad. Si alguien cuestiona su propiedad a partir, entonces, la compañía de título defenderá su interés en la propiedad en los tribunales. Si el retador prevalece, la compañía de título le pagará hasta el límite de su póliza. Siusted tiene una hipoteca, la póliza de título también se asegurará el interés del prestamista.


Su Abogado

   Su abogado es la única persona, aparte de usted, que está velando por sus intereses. No utilice un abogado recomendado por el agente de bienes raíces o de cualquier otra parte involucrada en la transacción. Usted quiere tener la certeza de que la lealtad de su abogado es solo para usted. No busque un "pacto" al seleccionar un abogado. Un negocio puede ser un error costoso. Usted quiere estar seguro de que su abogado se le paga lo suficiente, de modo que él o ella puede pasar bastante tiempo en el asunto.

 

   La mejor manera de encontrar a un abogado es por la experiencia personal o de una recomendación de un amigo o familiar. Asegúrese de preguntar al abogado potencial acerca de su experiencia. Usted no quiere un abogado que se aprenden en el trabajo cuando se trata de la compra o venta de su casa.

 

   Asegúrese de no firmar ni pagar nada sin antes obtener la aprobación de su abogado.


Inspecciones

   El contrato debe contar con disposiciones para las inspecciones de ingeniería y de la termita de la casa. La inspección de termitas tendrá un costo de entre $100 y $200, y el ingeniero de la inspección de una vivienda unifamiliar o dos va a costar entre $400 y $600.

 

   Las inspecciones pueden ocurrir antes o después de la firma del contrato. Si las inspecciones deben ocurrir después de la firma del contrato, debe haber disposiciones para las inspecciones. Tales disposiciones suelen proporcionar las siguientes opciones en el caso de que los problemas graves se descubrió como resultado de las inspecciones:

  • Una reducción en el precio de venta;
  • El Vendedor corregirá los problemas, o
  • El comprador puede cancelar el contrato y se devolverá el pago inicial.

   El inspector de termitas busca signos de termitas activas y otros insectos que destruyen la madera. La inspección de termitas también busca daños causados por las infestaciones activas o en el pasado. Todos los prestamistas requieren una inspección de termitas.

 

   Aunque una inspección ingeniero, también conocido como una inspección de la casa, no es necesario, es altamente recomendable. Al contratar a un inspector, asegúrese de usar un inspector autorizado de buena reputación. La inspección incluirá un examen de los principales sistemas de la casa, incluyendo el sistema eléctrico, plomería, calefacción, y la estructura.

 

   A veces, los controles adicionales, tales como el plomo, el radón, o séptico son las adecuadas. Si es así, debe especificarse en el contrato.

 

   Las diferencias entre una Cooperativa y un Condominio


   En la mayor parte del país, condominios son mucho más comunes que las cooperativas. En Nueva York, sin embargo es todo lo contrario, las cooperativas son mucho más numerosos que los condominios. Sin embargo, casi todas las nuevas construcciones en Nueva York se compone de apartamentos.

 

   Cuando usted compra un apartamento de la cooperación, no están comprando bienes raíces. En su lugar, usted está comprando acciones en la corporación que es propietaria del edificio en el que desea vivir.

 

   Cuando usted compra una cooperativa, usted recibirá un certificado de acciones y un contrato de propiedad. Cuando usted compra un condominio, usted va a comprar una parte del edificio en el que se encuentra la unidad de condominio. Es realmente el propietario del espacio dentro de su unidad y una parte de las áreas exteriores que son propiedad en común por todos los propietarios de las unidades. Recibiras un acto para mostrar su propiedad.

 

   El propietario de una cooperativa o un condominio paga una cuota mensual. En el caso de una cooperativa, la cuota se llama una "cuota de mantenimiento." En el caso de un condominio, la cuota se llama una "carga común." La cuota mensual que se paga a la cooperativa por un apartamento suele ser mayor que la cuotamensual que se paga a la asociación de condominios es mas de una unidad de condominio.

 

   La gran mayoría de las cooperativas tienen una hipoteca. La cuota de mantenimiento incluye la parte del dueño de la cooperación de la hipoteca y los impuestos sobre el edificio. El propietario de la cooperación puede deducir un porcentaje de la cuota de mantenimiento a los impuestos de los propietarios. Además de la hipoteca y los impuestos, la cuota de mantenimiento incluye los gastos de mantenimiento y conservación del edificio. Del mismo modo, la carga común para un condominio incluye el mantenimiento y conservación del edificio.

 

   A pesar de una cooperativa es generalmente menos costoso que un apartamento. La compra de una cooperativa es más riesgoso porque usted está comprando acciones de una corporación. Si la empresa se encuentra en una situación financiera mala, usted podría perder su cooperativa y el dinero que invirtió en ella. Peor aún, después de perder su cooperativa, todavía tendría que pagar el préstamo cooperativa. Muchos prestamistas no prestan dinero para la compra de la cooperación, si la cooperativa se compone de sólo unas pocas unidades o muy pocas de las unidades se han vendido. Tenga cuidado con las cooperativas que tienen pagos globales porque vienen las deducciones por impuestos o se terminan. Además, tenga cuidado con las cooperativas que no son propietarios de los terrenos en los que se encuentra el edificio. Sólo puede tener un contrato de arrendamiento de la tierra por un período de tiempo determinado, al final de los cuales, la tierra volverá a la cooperativa para el propietario de la tierra.

 

   En la mayoría de los casos, la compra de una cooperativa requiere la aprobación por la junta de cooperación. Además, el derecho de alquilar un apartamento de la cooperación con los demás puede ser muy restringido. Ambas cooperativas y condominios tienen juntas de propietarios. Además, ambas cooperativas y condominios tienen normas que los propietarios de apartamentos o de la unidad debe seguir. En ambas cooperativas y condominios, un cargo especial, conocida como una evaluación, puede ser cargado a los propietarios de apartamentos o de la unidad en caso de que los gastos de la construcción sea necesario.

 

   En la compra de una cooperativa o condominio, asegúrese de que tengan una reserva saludable para grandes reparaciones en el futuro. Además, en la compra de una cooperativa o condominio, averigüe si hay una reducción de impuestos de algún tipo y, si es así, que es cuando expirará y cuánto de su vencimiento será aumentar sus impuestos. Además, en ambos cooperativas y condominios, las cuotas mensuales que tenga que ser aumentada para satisfacer el aumento de los costos para el funcionamiento del edificio.